天下沒有白吃的午餐，破解零元購屋術！

(圖片來源:freepik)


房價所得比是用來衡量購屋能力的指標，據營建署之前公布的2016年第3季房價負擔能力調查，全國房價所得比達9.35倍，台北市跟新北市分別為15.47、12.70倍。

一般來說5~7倍是較合理的範圍，台灣拿到僅次於香港的成績，也難怪不少人直接放棄買房的希望。

​看準許多人想買房但買不起的情況，坊間便有些類似教你如何零元購屋的口號出來了，也真的吸引了許多想買屋甚至是想靠房市投資致富的人參加。


但，買瓶水可能都要不只十元了，真的覺得零元就能買到房？


今天就來分析有哪些操作方式，或是以及要注意哪些地方，有可能衍伸的代價

圖片來源:freepik)


一般人買房子由於沒有足夠的現金，大部分的人會先準備房價兩到三成的頭期款，剩餘部分再跟銀行貸房貸。

仿間謠傳的，遊走法律邊緣的 黑暗零元購屋術
便是簽訂所謂的假契約，又稱AB約、技術合約。


甚麼意思呢？


就是同一筆買賣卻簽訂真假兩份契約，
實際交給政府核定課稅及銀行放款單位的假成交契約，上面的金額並不是真正的雙方合意成交價，而是經過調整後的「較高價格」，便於買方以此契約向銀行換取更高的房貸成數，以降低自備款比重。

舉例來說，原本雙方合意成交價1000萬，若跟銀行貸款大約可以貸七到八成也就是700到800萬左右，但為了能全貸而擬一份成交價1300萬的假契約。



注意地方
房地合一稅的關係，賣方不太有意願做假合約，所以在政府的實價登入會由賣方登入為主，而銀行會在3~6個月回查，一但回查發現資訊不正確，可能要返還銀行貸款不說，還會揹上偽造文書、詐欺、使公務人員登載不實等罪名，千萬不要以身試法。


新聞參考：【財經事】實價登錄慘被「ＡＢ約」玩爽爽



因此零元購屋並不是真的讓你〝免費〞獲得一間房子

透過資金槓桿，縮短你準備頭期款的時間，
以下列出其他三種常見的方式和要注意的地方：


第一種

利用銀行信貸或信用卡貸款來補足頭期款。

注意地方

1. 首先你要和銀行有良好的往來關係：無論是信用卡是否有遲繳紀錄、個人職業工作穩定度等等，都會影響到貸款的成數跟利率。

2.依金管會規定，個人信用貸款總額不得超過月薪22倍，而還款的年限最長七年。

3.信貸為本利攤，沒有寬限期。

由於信貸利率遠遠高於房貸，視個人情況4~15%都有可能。透過此方式貸款買房子，信貸＋房貸，你得算好現金流，考慮未來每一天可能的支出。​.

第二種

與其他人合作集資，共同合作投資買房。

注意地方：

這種投資方式資金壓力小許多，但由於產權變複雜，後續配套措施就要做好。

除了運用合約約束資金管理者，也要預設如果後期還需要增加資金，出資的方式。
以及預計的獲利方式，不論是賣掉或賺租金收益....等，共同投資人都該先討論協調，才會合作愉快，此方式也比較適用買房投資而非自住。


過去房市一片看好的時候，透過這樣短進短出獲利均分的方式的確有機會賺到一些錢；但目前房市低迷，賣壓沉重的情況下全台成交量大幅下滑，外加房地合一稅上路，不動產短期買進賣出的稅率非常高，當持有時間拉長，持有成本大幅增加，這樣的合作投資，要先討論盤算好，合作投資才會雙贏。

好厝小幫手：若有需要研擬合作契約或是不動產信託，好厝顧問團隊可以提供免費線上諮詢服務

(圖片來源:好房網)

第三種

利用家裡現有的房產增貸，貸出來的錢再去充當下一間房的頭期款。

注意地方

1. 需還有可增貸空間，除了已繳完房貸，房子有增值或是繳了多年的房子，都可向銀行再貸出或是轉增貸。

2. 利用房屋貸款寬限期做投資，過去會利用這兩到三年內的寬限期內便能轉手獲利，但是近幾年因為政府打房政策，原屋增貸的用途若是買房或投資，一般來說額度會受限，且同一個人名下有二屋的話貸款成數會有落差，二間房屋貸款會合併計算，舊屋貸款會影響新屋的貸款金額和成數。當然規定是這樣，但每家銀行做法又不大相同（尤其當他們很缺人來借錢的時候），因此若想透過這方式來實現零元購屋可以多找幾家銀行多問多比較。

3. 使用此操作方式的風險，除了稅制跟房市之外，就是寬限期過後投資人的現金流是否能週轉，避免寬限期到後，開始償還本金時，導致自身現金週轉問題，連帶影響原本的資產。

好厝小幫手：好厝配合的銀行，目前提供1.66%房貸利率，無需相關手續費和設定費用，但無寬限期 （此貸款條件還是會依照貸款人條件和銀行優惠方案時間而定）

(圖片來源:網路)

零元購屋術終究只是一個噱頭或話術，過去房市好的時候或許可以透過這些手法降低投資成本，但在最近政府打房政策、房市整體環境不佳加上房地合一稅等各種利空下，資金周轉不過和被長期套牢的風險可想而知。
​

至於想零元買房來自住？


朋友啊！天下沒有白吃的午餐，別忘了無論借多少錢還是都得連本帶利還回去的，買房無論自住還是做投資，還是要做足功課，別為了貪圖圓一時的買房夢或是聽信仿間謠言，讓你自己未來二、三十年的每個月都得省吃儉用，把全家一半以上的收入都拿去還錢，投資不成反被房貸綁架，量力而為！

好厝小幫手：好厝知識講堂設有『不動產家教班』，讓你買房投資前做足功課