你有夢想嗎?先別管安X了,你聽過比特幣嗎?(圖片來源:網路) 這張圖在網路上流傳已久,真實性雖然不可考,但倘若那個大三生真的聽從網友的建議,5年共超過100000000%的報酬率......抱歉筆者已經數不清自己打了幾個零,只能說假如時光倒流,人人都能成為樂透得主! (圖片來源:信樂團-假如MV) 但有些人不用時光機,靠著自己的精準眼光和努力(?)成為了新一代比特幣富翁。. (圖片來源:網路) 李笑來,前新東方名師,著名天使投資人,暢銷書作者,現在是新生大學創辦人。 但他最廣為人知的,應該是中國比特幣首富。. (圖片來源:網路) 他在2011年第一次聽說比特幣時,價格剛突破 1 美元,虛擬貨幣能超過美金的價值讓他感到吃驚,便決定開始研究並收購比特幣,當時比特幣資產佔他個人資產的1/4。而在2013年,比特幣資產已經是他個人其他資產的30倍,粗估至少賺進1億美金。 比黃金還貴的...Nothing? (圖片來源:MaiCoin) 比特幣究竟有甚麼魔力? 『比特幣(Bitcoin)是一種用去中心化,基於區塊鏈作為支付技術的加密貨幣,由中本聰(化名)在2009年1月3日,基於無國界的對等網路,用共識主動性開源軟體發明創立,比特幣在全球各地皆可流通,任何人皆可參與,透過稱為挖礦的電腦運算來發行。』 以上引用自維基百科,但充滿生澀名詞的解釋相信不是各位看倌要的,直接說結論: 1. 一般的錢是法定貨幣,有國家在法律上背書。比特幣是虛擬貨幣,其價值没有實物或發行人支持,並沒有保證可以兌換成實體經濟的貨幣或商品(目前僅部分國家如德國、日本、美國...等承認其合法)。 2. 比特幣理念出自於諾貝爾經濟學獎得主哈耶克「貨幣的非國家化」書中,認為商品、服務都是市場機制自由競爭,那貨幣也不該由國家壟斷,使貨幣非國家化,任何個人、企業和國家都無法限制民眾發行和使用這些加密貨幣,將選擇權交由人民。 3. 由於協定數量將於2140年達到上限2100萬個,總量恆定的特性避免了通貨膨脹及緊縮問題。 4. 使用比特幣是透過私鑰作為數位簽章,允許個人直接匯款給他人,不需經過第三方機構。從而避免了信任問題、高手續費、繁瑣流程、以及受監管性的問題。 5. 交易記錄全網公開且比特幣位址是不需要實名登記的,交易隱蔽的特性也被詬病成為黑錢、非法交易的金流之一。 當然,也因為虛擬貨幣實質上並沒有國家、黃金、甚至任何資產做支持,目前能夠當做支付方式的通路也不廣的情況下,許多看衰的人認為這不過是自發形成的龐氏騙局,是21世紀的鬱金香狂熱。 至於對支持者當然是信者恆信囉!中本聰創造比特幣系統的第一個區塊,即「創世區塊」時,附有一句「The Times 03/Jan/2009 Chancellor on brink of second bailout for banks」,而這句也是當天泰晤士報當天的頭版文章標題。比特幣或許會是目前各國濫發貨幣的情況下,持有者最後的信仰。 除了比特幣,還有各式各樣的虛擬貨幣等著你 目前比特幣的市值頗高,如果覺得口袋有些淺或著想嘗試從其他虛擬貨幣挖寶,下面還有幾種頗有潛力的選項(幣值為美金): (圖片來源:CoinGecko) 以太幣 (Ethereum) 是目前在虛擬貨幣市場僅次於比特幣的市佔率亞軍,兩者基於區塊鏈發展出來的虛擬貨幣,不過不同的地方是比特幣區塊鏈專為比特幣服務,用途較窄;而以太幣在以太坊區塊鏈用來付款的代幣,而以太坊能執行智慧合約等,已被用於實務上,用途較廣。 (圖片來源:CoinGecko) 萊特幣(LiteCoin)的技術原理與比特幣大致相同,其中lite的意思代表著輕量級,其背後含義是指相對比特幣來講更為簡便的數字貨幣,交易速度更快,計算量更低更加適合顯卡進行運算。 . (圖片來源:CoinGecko)
瑞波幣(Ripple Credit;XRP) 是由 OpenCoin 公司發行的虛擬貨幣,稱作 Ripple Credits,又稱作 XRP。但他並非一般意義上的加密貨幣,他主打的Ripple開放式支付系統是一個虛擬貨幣網路(分散式的P2P清算網路)、未來的電子支付平臺,最初設計上是協助銀行,性質上比較像是一間公司的代幣。 投資還是投機? 投資還要投機! 所以虛擬貨幣到底能不能投資?就投機的角度來看,能瘋狂上漲的都是好東西! 最後附上縱橫金融市場多年,曾經擊垮英格蘭銀行的大老名言給各位參考。
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家,不賣也不拆!釘子戶始終如一的堅持(圖片來源:台灣都市更新受害者聯盟粉絲專頁) 之前文林苑王家以「這是要傳給我小孩的祖厝」「家,不賣也不拆!」等等訴求,引發許多人的共鳴與同情。而永春案中的不同意戶則曾提出釋憲,大法官也做出「釋字第 709 號」,認為《都市更新條例》部分違憲。 不動產開發公會理事長吳寶田:北市潛在都更效益10兆 「都市更新」的初衷其實是為了促進都市土地有計畫的再開發利用,復甦都市機能,改善市容和居住環境,處理老舊房屋的結構安全,增進公共利益。但相信更吸引人的是台北市30年以上屋齡超過55萬戶、每戶價值以平均1,500萬元來估計,都市更新的潛在經濟效益就高達8∼10兆元。這數字或許有些誇張,但不可否認的是其中利益之龐大,也難怪都更關係人之間的拉扯及爭議永遠吵不完。 都更目前在台灣就是個理不完的爛帳,前有文林苑強拆爭議、現有永春案不同意戶勝訴,在法制不符社會期待下,不同意戶被強拆民宅的肉身擋挖土機,或99%同意戶被釘子戶綁架的我們只想回家,這些情形只會繼續上演。 在追求公共利益之外,人民的私有財產權該如何被保護?建商品質缺乏保障,簽約文件等資訊和條件無法公開透明,不同意戶的堅持是對抗貪婪還是擁抱貪婪? 如何結束亂象?我們就先從這次永春都更案的判決來談談吧! (圖片來源:永春社區警察宿舍都更同意戶自救會粉絲專頁) 歷時長達16年,前日最高行政法院對「永春都更案」作出北市府及森業營造敗訴的判決。 (圖片來源: 永春社區警察宿舍都更同意戶自救會粉絲專頁) 長路漫漫,同意戶回不了家的悲哀 永春社區警察宿舍都更同意戶自救會於8月3日發出聲明稿: 「本社區都市更新案原已核定,並動工多時,我們全體同意戶滿懷期待可以搬回新家,豈料最高行政法院竟然罔顧都市更新原意及全體同意戶之權益,判決臺北市政府敗訴!造成1戶釘子戶損害全體同意戶之局面,如今搬回新家的美夢又受到阻礙……」 原本去年九月已經開始動工,當時還邀請到台北市長柯P來剪綵,與同意戶們一同開心合照,似乎都更之路終於要走到盡頭,如今才發現是到頭來一場空。 恪遵正當法律程序,法院也有忠於司法的立場. (圖片來源:司法院) 這是一份長達18頁的判決,其中有三個重點是導致北市府敗訴的原因: 1.因應不同意戶不願配合,建商逕行變更權利計畫,但變更差異過大,第二次變更計畫難以認為是第一次的延伸,理應重新提出新的計畫,故北市府直接同意變更的行政程序上有瑕疵。 2.不同意戶只能選擇同意戶已選完的剩餘建物,這樣的「建物選配方式」違背平等原則,對不同意戶構成不當限制,顯失公平。 3.「營建工程管理費」及「風險管理費」,在欠缺編列的必要性和理由說明不清,顯有違法。 然而,像是對於計畫是否差異過大的認定、1%的不同意戶阻礙99%同意戶的重建權利是否符合比例原則、「營建工程管理費」及「風險管理費」的定義與必要性如何合理界定等等,這些也是對於判決可以討論的地方。 簡言之,都更行政程序一步錯步步錯,被判敗訴並不意外。不過北市府認為這次遭撤的只是最後的行政處分,市府將針對最高行政法院要求補正的事項,儘速完備應有的程序。 看來這份判決並不是永春案的終點。 天下攘攘,皆為利往。天下熙熙,皆為利來 世界上沒有絕對的公正公平合理,政府、建商、同意戶、不同意戶,想要同時滿足所有人是不可能的事,
說穿了,不過就是錢的問題。 長安西路被強拆案的屋主要求8800萬,永春案的不同意戶要求12.9億,而建商有自己委託的估價師,權利變換計畫也得經過政府機關代表組成的幹事會及專家、學者、教授、業界代表組成的審議會審查後才會通過,各方堅持自己認定的價碼,若公權力無法完整的伸張、都更條例的同意比例不調整、專業不動產估價師的估價結果不被尊重,都更怎麼會有搞頭?99%的同意戶被綁架,或是釘子戶被強拆的爭議只會一再上演。 假如有人願意花一百億買你家的地跟房子來都更,你還會在意是否留祖厝給小孩嗎? 繼前陣子王道銀行推出O!my robot機器人理財2.0,最近中國信託也推出他們的中信智動go,兩者皆是主打小資金門檻低便能做投資,且由機器人用各種精密演算法幫你代為操作,讓你就算沒錢沒時間不想研究,仍然可以在家無腦理財。 聽起來頗為美好,但真是如此?我們可以就幾個面向討論一下。 (圖片來源:網路) 一堆人在談論Fintech是什麼高科技嗎?Fintech(金融+資訊科技),主要是讓金融服務可以用更少的人力,卻能服務到更多的人,在交易過程上可以因為網路和行動裝置的普及,更為便利、使用,當然這部分就很重視資訊、交易安全,所以像是行動支付、或是之前很夯的區塊鏈就是指應用在Fintech的技術之一(題外話:比特幣就是用這方面的相關技術,之後再聊)。 (圖片來源:王道銀行) 近期大型金融機構都在推“機器人理財”是什麼?主要是把過去靠人力 – 也就是理專做的事情,變成資訊系統線上服務。 1. 使用的方式是先做問卷調查,了解客戶的投資屬性(通常分成積極、穩健、保守等等的)。 2. 透過了解投資屬性和收入狀況做投資建議,投資建議應該就是按照股債的比例來區分。 (圖片來源:中國信託銀行) 強調降低使用者門檻,指的是什麼?分成兩個部分: 1. 投資金額降低:透過資訊科技減少人力成本,不需有數百萬元或上千萬元資產才能做投資理財的詢問。 2. 不需要自己花時間研究:等於輸入自己的投資屬性和需求,系統直接給你適合的投資商品。 . (圖片來源:網路) 那...好賺嗎? 機器人理財、Fintech跟你的投報率沒關係,只是讓你更為便利的工具,若要作為投資工具,投資的目的還是要讓資產成長,所以還是要看投資報酬如何。 因此還是要留意投資標的本身的風險,和使用投資工具的隱藏成本,包含相關手續費、平台費等等的費用總共是多少,但是這個部分就不一定完全公開,就中國信託網路上的資料來看,未滿50萬“信託管理費” 每年要收到快0.99%,最後投資標的應該還是投資基金,所以基金管理費一樣會收的,只是扣在每天的淨值裡而不是另外收。 小結一下 簡單來說機器人理財就是交一筆錢給銀行的機器人做代操,標的如果是基金的話,感覺就像是基金中的基金,讓你羊毛被剃了一層又一層;但他當然還是有其優點,回過頭來還是會比較各家機器人操作難易、手續費及績效等等來選擇要不要使用,尤其這些透過大數據的AI演算分析是不可逆的未來趨勢,機器人與理專或顧問的雙軌並行會是輔助你我的最好幫手! 前情提要:小麥與他朋友花了三個禮拜終於找到了落腳處,也用最快的速度簽約完成,但面對空蕩蕩的房子,這只是個開始…… 點此看:你還相信租屋就是快?來聽聽異鄉人小麥的心聲part 3─簽約篇 敲定完租賃契約的所有細項內容,匯完訂金與第一個月租金,小麥終於落下心中的一顆大石,花了這麼多時間和心力還好有了回報,找到一間無論租金、屋況或周遭生活機能都讓他非常滿意的房子,然而,距離入住還差最後一哩路。 (示意圖,來源:網路) 整層房子有些太空了!房東沒有附家電,部分傢俱也有少,小麥與他朋友得集資去採購一波物資,然而對於該如何布置房子似乎又是另一個小困擾。除了傢俱得考慮如何擺設外,之前還有聽說有一些風水上最好避免的忌諱,看來這次小麥又有功課要做了! (示意圖,來源:網路) 由於租約只有一年,他們決定家電和傢俱要買二手的,這時台北中正橋下的廈門街附近變成了他們淘寶的好地方,另外一些比較小的傢俱或家電便透過像是蝦皮拍賣之類的電商平台,或是PTT上的當地版來撿便宜;東拼西湊完該要買的東西,終於來到最後的房間佈置階段了! (示意圖,來源:網路)
好厝小幫手建議: 恭喜小麥終於租到他理想的房子了!這邊就針對他房間佈置和風水上給他一些建議囉~ 房間佈置: 1.光線越明亮,空間感就越大。臥室照明不宜太亮,暖色或中性色的較適合;客廳暖光冷光皆可,但盡量要夠明亮。 2.善用鏡子可以增加房間的深度,讓整個空間看起來更加的寬敞且明亮。 3.一些簡單耐養的小植栽可以讓房間充滿生氣,可考慮無土輕植栽。 風水: 1.開門見廁、門對門可以裝個門簾來擋煞。 2.睡床忌橫樑,床不宜放置於頂櫃、橫樑或燈飾之下;床頭不宜對正門口,且床頭後忌有空隙,床頭需緊貼著牆或實物。 3.床墊不宜直接放地上,最好離地至少50cm。 前情提要:小麥與他朋友尋尋覓覓找了好幾天卻始終找不到理想屋,眼看原租約快到期了,難道這次也只能先隨便找個地方落腳嗎…… 點此看:你還相信租屋就是快?來聽聽異鄉人小麥的心聲part 2─看房篇 連日的奔波,心急的小麥略顯憔悴,每天刷著各個租屋管道只希望在第一時間看到合適的房;某日下午他突然看到一個物件符合他的所有條件!屋況佳、租金便宜、離捷運站近、附近生活機能好而且是公寓二樓不是一樓或頂樓!然而在物件說明那卻註明著因為該社區明年要都更,因此可能只能住一年到一年半左右,小麥猶豫了一下但還是下定決心打電話約當天晚上看房,先看看情況再說。 (示意圖,來源:網路) 當晚到了現場,才發現竟然有七組人都想要看房,看來小麥的眼光經過這陣子的磨練果然進步不少,也終於讓他淘出一個熱門物件。 (示意圖,來源:網路) 一同看房的除了小麥與他的上班族朋友們外,還有幾組家庭、一組研究所學生、姊弟合租...等等,房東當下也許是沒料到這麼多人想看房,只好詢問各組客人的情況之後留下聯絡資訊,隔天再連絡;小麥與他朋友可是使出了渾身解數表現自己會是一個好租客,剩下只能等消息啦! (示意圖,來源:網路)
皇天不負苦心人,也許是小麥他們昨天的表現成功讓房東看上眼,他們即將要簽約啦!然而,因為這棟房子即將都更的關係,房東在合約裡加了不少附註條款,究竟租屋簽約時該注意那些事情了? 好厝小幫手建議: 行走在外,自己的權益要自己保護!而租屋時所簽的合約更是得好好注意內容,日後若有爭議才能有白紙黑字來佐證。以下是簽約時你必須注意到的幾點: 1.合約乙式兩份,務必將自己那份收好而非交給房東保管。 2.確認與你簽約的房東為房屋所有權人,若為二房東須請他出示房東同意轉租的同意書並備份留存。 3.租押金除了金額外,也須確認繳納方式及期限。 4.依民法規定,房屋修繕屬房東的責任,但可藉由契約另行約定,因此務必明確約定何種房屋之毀損由房東負責修繕,何種毀損由房客負責修繕。 5.可否設定戶籍?稅賦如何分攤?可否轉租或可否養寵物等等細項的使用限制也須明訂在契約內,釐清彼此的權利義務關係。 6.退租或提前退租的後續處理方式及損害賠償方式為何?須注意買賣不破租賃,於契約明訂租賃期間房東不得任意收回房子。 7.租賃契約中若出現「房東得隨時收回房屋」或「任憑房東處置,房客絕無異議」這種將房客責任無限上綱的包山包海條款,簽約前記得提出異議拒絕。 8.入住前可先將房屋環境拍照記錄,同樣的,搬出租屋處時也一樣要拍照,證明自己離開點交時並無問題,避免之後房東將房間空置時的損壞算回自己頭上。 下集預告:你還相信租屋就是快?來聽聽異鄉人小麥的心聲part 4─房間佈置篇 小麥終於可以入住了!但面對空蕩蕩的房間該從哪裡佈置起呢? 前情提要:在台北工作的小麥租約快到期了!想趕快脫離原本又舊又吵的租屋,他聽好厝小幫手的建議在網路上搜尋到不少看似蠻適合的物件,開始了大太陽下的看房旅程…… 點此看:你還相信租屋就是快?來聽聽異鄉人小麥的心聲part 1─找房篇 去年住了一整年的鳥房子,這次小麥在搜尋找房可是下了一番苦心,看到「全新絕美地中海雙人房-近XX大學」、「最精緻套房近捷運XX站10分鐘內到台北」、「全新五星級飯店式裝潢!近XX捷運站」之類的標題不再輕易受騙,花更多時間檢視裡面的圖片和內容,還真的不小心他挑了幾間物件出來,就來看看小麥挑的房子如何! 由於彼此工作地點的關係,小麥與他朋友把區域鎖定在中正區或中永和靠近捷運站,四到五房的物件,當然由於大家都是出社會不久的新鮮人,租金預算也是希望能省則省,搜尋過濾了幾個物件後便約了一個周末一起去看房。 (示意圖,圖片來源:591租屋網) 格局不佳 第一間是在網路上看到格局有6房3廳3衛的住家,而且是電梯大樓,租金大家SHARE下來也是可以接受的價位,小麥他們甚至在看房前興致勃勃地都安排好其中一間拿來當麻將房;然而,當天一看才發現是有兩個大客廳沒錯,但是有3個房間大概只有1坪大小,連單人床都放不太下,另外有兩個房間是連通的,住靠內房間的人還需開門進別人房間才能到客廳,古怪的格局連帶看的仲介都顯得消極不太介紹,失望的小麥與他朋友們只好騎車前往下一間…… (示意圖,圖片來源:591租屋網) 預算太高 第二間是也是4房2廳2衛的住家,雖然價位高不少,但看到網路上照片說明有著全新裝潢和不錯的社區管理,他們還是決定過去看一下。然而,到現場卻發現社區很新還很冷清,雖然屋況的確很好,但除了有冷氣之外沒有其他傢俱,不便宜的租金之外還得另外花費添購傢俱;陽台超大而房間偏小,房東還表示至少得簽兩年約,小麥他們考量到沒那麼深的口袋,只能指望下一間會更好。 (示意圖,圖片來源:591租屋網)
屋況不好 第三間是4房2廳2衛的整棟透天厝,在大台北住一整棟聽起來很吸引人,但小麥一進屋子裡,便看到一樓的牆邊積水,天花板的油漆也有剝落的現象,上樓看其他層,發現除了沒傢俱之外有些房間還沒冷氣,有些房間還會西曬,非常悶熱。雖然服務的仲介很熱情的幫小麥他們作介紹,但這間屋子問題太多感覺實在是不宜居啊! 東奔西跑一整天,小麥他們還是沒有挑到喜歡的房子,明明網路上看似一堆物件出租卻沒有合適的;隨著原先的租約即將到期,難道小麥只能準備露宿台北車站了嗎?! 好厝小幫手建議: 看房子最起碼會看三項做取捨:租金、地點、屋況,其實另外還需要注意的眉角太多了!這次小麥果然有記取教訓,看房時多留意細節,雖然也因此花了不少時間且暫時沒找到適合的房子,小幫手在這邊提供十項看房時你至少需要注意到的事情: 生活相關 1.若是社區,垃圾是否集中管理?這能讓你不用趕著下班追垃圾車。 2.若是電梯大樓,需考量總戶數、樓層高度與電梯數量的比例,你不會想要因為等電梯上班遲到的。 3.檢查傢俱情況,若房內已有堪用傢俱能幫自己減少大量支出。 周邊環境 4.一樓易潮濕,頂樓易悶熱。 5.隔壁若鄰市場、大馬路、工地、學校、宮廟、便利商店等等,可能會有噪音或衛生環境的疑慮。 6.實際在租屋處附近走走,觀察周遭生活機能及交通。 房屋屋況 7.確認馬桶排水順暢,淋浴間水壓穩定且水溫夠熱。 8.測試與其他房間的隔音效果,檢查牆體為水泥磚造或只是輕隔間。 9.是否有對外窗?對馬路還是防火巷?順便還須注意是否會有太陽西曬的問題。 10.下雨當天或之後看房可以檢查屋內是否會漏水,若是一般晴天也可以透過牆面油漆及天花板是否有剝落壁癌或有水漬、發霉等方式檢查。 下集預告:你還相信租屋就是快?來聽聽異鄉人小麥的心聲part 3─簽約篇 小麥終於找到適合的房子了!但看到合約書時的不少名詞卻是霧煞煞,到底哪些是簽約時該注意的呢?! . 若你也是離鄉背井的遊子,相信找個能落腳的地方是件讓你煩心的事,裝潢好的房子太貴,夠便宜的離公司太遠,上班方便又價格適中的像鬼屋……想租間房有這麼難? 小麥是個一退伍就上台北打拼的上班族,下個月就要工作滿一年了!身為異鄉人的他,當然也得在台北租房子住,當初由於公司報到時間緊迫,得趕快有地方可以住,只想說找個離公司近租金便宜一點的房子,於是他只看一間房,便決定租了在三重巷子內租金6000多的套房,但,草率的決定果然讓他吃了不少虧…… 沒注意旁邊就是工地,無論平日假日都在施工,除了聲音很吵之外房間內還會有不少沙塵。 (示意圖,圖片來源:網路) 第一次住一樓,才發現溼氣重地板偶爾還會反潮。 (示意圖,圖片來源:網路) 馬桶常常不通,只能跟便便相看兩相厭。 (示意圖,圖片來源:網路) 雖然缺點真的不少,但小麥看在租屋處離公司騎車只要5分鐘,而且租金不貴的情況下忍著忍著也住了一年。不過這次他決定記取教訓,好好挑選適合的房子!剛好他幾個也在台北工作的大學同學租約也都要到期了,小麥考慮了幾點: 1.朋友一起住比較歡樂不無聊 2.家庭式的房子有廚房可以開伙還有客廳陽台等公共空間 3.租金大家share下來可能比個別租套房便宜 因此,這次他便決定大家揪團來找房!然而,這次他該從何找起呢? 好厝小幫手建議: 找房子是一件耗時費力的煩心事,雖然現在網路發達租屋管道多了不少,但太多選項反而讓不少有選擇障礙的人眼花撩亂,以下小幫手就來幫可憐的小麥整理一下找房管道~ 1.各大租屋平台 . 除了大家最常用的591租屋網之外,還有好房網、崔媽媽蟹居網等,當然以目前來說591租屋網上的物件量還是最多的,但也不要錯過在其他平台撈看看! ※小技巧:好的物件人人搶,因此設定完條件之後可以以刊登順序為排列,每兩到三個小時上去看一下,第一時間看到喜歡的便趕快聯絡約看房,畢竟稍微好一點的房子,只要一刊登,隔天就被租走,也不是什麼奇怪的事啊! 2.找仲介 傳統但依然可以考慮的方式,仲介是有很強烈的區域性的,如果已經鎖定想要以某一區作為租屋地點,便適合找當地租屋仲介尋求服務。當然租屋仲介水準較參差不齊,而且透過他們成交大部分會有一筆半個月租金左右的服務費是不免俗的喔! 3.PTT 小幫手身為一個鄉民當然不會錯過從PTT挖資訊啦!想找整層家庭式的有Rent_apart版,想找套房有Rent_tao版,想找雅房有看板Rent_ya版,若有尬意的區域也可以直接上當地版看看,例如中永和的ShuangHe版、板橋的BigBanciao版等等。 4.親友介紹 在家靠父母,出外靠朋友,向親友們告知自己在找房的事情,有可能就會知道一些你朋友的表姊的同學最近剛好要退租之類的訊息,剛好可以考慮接下一手,轉介紹的力量是很強大的! 5.Facebook 根據統計,在台灣Facebook每月使用用戶高達1700萬,其中76% 的用戶每天都會使用Facebook。因此千萬不要錯過從一些臉書社團找到好物件,例如台北合租屋、正格租屋快訊(居家住宅)、台北租屋、出租專屬社團等等,幾乎每天都有物件可以看喔! 下集預告:你還相信租屋就是快?來聽聽異鄉人小麥的心聲part 2─看房篇 小麥好不容易挑到幾間看順眼的房子,也順利跟房東/仲介約看房了!但帶衰的他前方還有甚麼考驗在等著他呢?! (圖片來源:柯文哲FB粉絲專頁) 這張圖是柯市府算出400億價差的前因後果,但真是如此嗎?我們一步一步解析問題在哪裡: 一、 公告現值250億≠市價250億 100元美金減80元新台幣不會等於20元美金,同樣的,有看《你口袋中消失的400億,柯文哲說的乳酪怎麼「做」出來的?(上)》便知道公告土地現值跟市價完全是兩碼子事,這價差換算顯然失真,而公保地的市價通常相較於一般建地低,但會遠高於公告現值或低於公告現值得視不同區域而定。 二、 樓地板面積(容積)需要施工建設才會產生價值 相信這個654億的市價是參考現有各區的實價登錄所換算出來的地價,但30.5公頃的「容積」本身是虛的,需要建造成建築物才會產生市值,並非我們踩在腳下扎實的土地,因此還需考量到扣除隱含的建築成本。. 三、 時空背景、區域不同,移入容積的價值相同? (資料日期106.03.31 資料來源:居住正義論壇IV會議手冊) 參考都市計畫容積移轉實施辦法第九條的公式: 接受基地移入之容積=送出基地之土地面積×(申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值/申請容積移轉當期接受基地之 公告土地現值)×接受基地之容積率 其中柯市府所提到的套利空間,是指最後一項「接受基地容積率」有問題。但,我先用國小學會的加減乘除移項法則整理上式重新檢視一下。 接受基地移入容積×(申請當期接受基地公告土地現值/接受基地容積率)=送出基地土地面積×申請當期送出基地公告土地現值。 這裡的「申請當期接受基地公告土地現值/接受基地容積率」相當於接受基地的單位樓地板面積的價格。所以左邊是跟政府購買容積的總價,右邊是建商買地賣給政府的總價。這時有趣了,如果公告土地現值真的等於市價,或者(公告土地現值/市價)是成等比的,那麼這個公式其實並沒有套利空間! 四、 同土地區塊的公告土地現值一樣,但容積率不同 另外,還有一個問題是台灣採區段地價,部分區域的鄰近土地包含不同使用分區類別,明明是不同的容積率公告土地現值卻是一樣的,並沒有反映差異,這也是造成套利空間的問題之一。癥結點在於公告土地現值的區塊比都市計畫使用分區大,而容積率是按該使用分區的類別而訂。 就這次爭議來說,建商去找市價高於公告土地現值不多的地方,向地主用兩造同意的價格買公保地,然後再去換公告土地現值低於市價甚多的地方的容積,或者找同一公告土地現值,但容積率高的地方。 龐大的套利空間應該是這樣來的。 問題的根源不是這個公式,而是目前公告土地現值計算的系統性問題。 若起碼能做到這兩點: 1.公告土地現值以使用分區來制訂。 2.拉近公告土地現值與市價的距離。 相信想實現柯P打算消弭的套利空間並沒那麼困難! (圖片來源:柯文哲FB) 我們的台北市大家長柯P這次又開新戰場啦!他在6/8晚間出席主持容積代金公民論壇,表示過去10年,北市府共核發143件容積移轉,取得9.29公頃公保地,公告現值約250億元;核給容積並產生30.5公頃容積(樓地板),市值約654億元,平均下來,每捐地1平方公尺,可獲得約3.2倍的容積。他相信,真正的地主也沒有拿到250億元,一定比這個數字更低,他問大家,這中間的價差400億元到哪裡去了? 哪尼?!相信看到這邊大部分的上班族們都頓時覺得不舒服了,每天辛苦工作汲汲營營還得繳稅給政府,怎麼別人可以空手一套就是400億?在開始講這段前因後果之前,先來翻譯一下柯P提到的這些專有名詞! Q:容積是甚麼? A:「容積」是指一塊建地可以蓋出建築物各樓層的樓地板面積總和有多大,容積率越高則建築的樓層也可相對提高,而容積率就容積除以基地面積再乘以百分比。但考慮到城市周邊基礎設施有限,及避免產生嚴重的空間壓迫感及日照不足的情形,各國對於容積率均有管制。 Q:公保地是指有被政府保險過的地,卡安心嗎? A:完全不是!公保地是公共設施保留地的簡稱,指都市計畫規劃將來要做為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場用地等機關預定用地,日後由政府徵收開發使用。土地一旦被編定為公共設施保留地,使用就受到限制,但是政府在租稅方面會有補償措施可以減輕持有人負擔。 Q:容積移轉要轉去哪? A:簡而言之,容積移轉是指將一塊土地的部分或全部容積轉移到另一塊土地上,目前國內主要將容積移轉應用在三類土地使用的課題上:第一類是具保存價值的建築所定著之私有土地,如古蹟、紀念性建築物所座落的土地;第二類是提供作為公共開放空間使用之可建築土地;第三類是私有都市計畫公保地和既成道路。舉例來說,原本建商在50坪的建地受限法律規定容積率建蔽率等只能蓋10層樓,但容積移轉之後他可以蓋到12.13層。 (圖片來源:網路) Q:為什麼有分公告土地現值、公告地價和市價,我家土地到底多值錢? A:同樣一塊土地,其實有三種不同的價格,第一種是市價,也就是市場實際買賣的價格;第二種是公告土地現值,是由政府公告,用來課徵土地增值稅的依據,第三種是公告地價,也是由政府公告,用來課徵地價稅。這三種價格差異甚大,視土地地點價差可能差到4倍之多。 Q:如果改容積代金制跟以前差在哪? A: 日前北市議會決議仍沿用採取50%捐地、50%代金的雙軌制,暫不實施全容積代金制。 終於稍微了解柯市長想表達的意思了!但這些容積轉來轉去為什麼可以暴增這麼多價值?究竟400億這個數字是怎麼算出來的呢? 延伸閱讀:你口袋中消失的400億,柯文哲說的乳酪怎麼「做」出來的?(下) |