家，不賣也不拆！釘子戶始終如一的堅持 (圖片來源:台灣都市更新受害者聯盟粉絲專頁) 之前文林苑王家以「這是要傳給我小孩的祖厝」「家，不賣也不拆！」等等訴求，引發許多人的共鳴與同情。而永春案中的不同意戶則曾提出釋憲，大法官也做出「釋字第 709 號」，認為《都市更新條例》部分違憲。 不動產開發公會理事長吳寶田：北市潛在都更效益10兆 「都市更新」的初衷其實是為了促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善市容和居住環境，處理老舊房屋的結構安全，增進公共利益。但相信更吸引人的是台北市30年以上屋齡超過55萬戶、每戶價值以平均1,500萬元來估計，都市更新的潛在經濟效益就高達8∼10兆元。這數字或許有些誇張，但不可否認的是其中利益之龐大，也難怪都更關係人之間的拉扯及爭議永遠吵不完。 都更目前在台灣就是個理不完的爛帳，前有文林苑強拆爭議、現有永春案不同意戶勝訴，在法制不符社會期待下，不同意戶被強拆民宅的肉身擋挖土機，或99%同意戶被釘子戶綁架的我們只想回家，這些情形只會繼續上演。 在追求公共利益之外，人民的私有財產權該如何被保護？建商品質缺乏保障，簽約文件等資訊和條件無法公開透明，不同意戶的堅持是對抗貪婪還是擁抱貪婪？ 如何結束亂象？我們就先從這次永春都更案的判決來談談吧！  (圖片來源:永春社區警察宿舍都更同意戶自救會粉絲專頁) 歷時長達16年，前日最高行政法院對「永春都更案」作出北市府及森業營造敗訴的判決。  (圖片來源: 永春社區警察宿舍都更同意戶自救會粉絲專頁) 長路漫漫，同意戶回不了家的悲哀 永春社區警察宿舍都更同意戶自救會於8月3日發出聲明稿： 「本社區都市更新案原已核定，並動工多時，我們全體同意戶滿懷期待可以搬回新家，豈料最高行政法院竟然罔顧都市更新原意及全體同意戶之權益，判決臺北市政府敗訴！造成1戶釘子戶損害全體同意戶之局面，如今搬回新家的美夢又受到阻礙……」 原本去年九月已經開始動工，當時還邀請到台北市長柯P來剪綵，與同意戶們一同開心合照，似乎都更之路終於要走到盡頭，如今才發現是到頭來一場空。 恪遵正當法律程序，法院也有忠於司法的立場.  (圖片來源:司法院) 這是一份長達18頁的判決，其中有三個重點是導致北市府敗訴的原因： 1.因應不同意戶不願配合，建商逕行變更權利計畫，但變更差異過大，第二次變更計畫難以認為是第一次的延伸，理應重新提出新的計畫，故北市府直接同意變更的行政程序上有瑕疵。 2.不同意戶只能選擇同意戶已選完的剩餘建物，這樣的「建物選配方式」違背平等原則，對不同意戶構成不當限制，顯失公平。 3.「營建工程管理費」及「風險管理費」，在欠缺編列的必要性和理由說明不清，顯有違法。 然而，像是對於計畫是否差異過大的認定、1％的不同意戶阻礙99％同意戶的重建權利是否符合比例原則、「營建工程管理費」及「風險管理費」的定義與必要性如何合理界定等等，這些也是對於判決可以討論的地方。 簡言之，都更行政程序一步錯步步錯，被判敗訴並不意外。不過北市府認為這次遭撤的只是最後的行政處分，市府將針對最高行政法院要求補正的事項，儘速完備應有的程序。 看來這份判決並不是永春案的終點。 天下攘攘，皆為利往。天下熙熙，皆為利來  世界上沒有絕對的公正公平合理，政府、建商、同意戶、不同意戶，想要同時滿足所有人是不可能的事，
說穿了，不過就是錢的問題。 長安西路被強拆案的屋主要求8800萬，永春案的不同意戶要求12.9億，而建商有自己委託的估價師，權利變換計畫也得經過政府機關代表組成的幹事會及專家、學者、教授、業界代表組成的審議會審查後才會通過，各方堅持自己認定的價碼，若公權力無法完整的伸張、都更條例的同意比例不調整、專業不動產估價師的估價結果不被尊重，都更怎麼會有搞頭？99%的同意戶被綁架，或是釘子戶被強拆的爭議只會一再上演。 假如有人願意花一百億買你家的地跟房子來都更，你還會在意是否留祖厝給小孩嗎？
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 (圖片來源：柯文哲FB粉絲專頁) 這張圖是柯市府算出400億價差的前因後果，但真是如此嗎？我們一步一步解析問題在哪裡： 一、 公告現值250億≠市價250億 100元美金減80元新台幣不會等於20元美金，同樣的，有看《你口袋中消失的400億，柯文哲說的乳酪怎麼「做」出來的？(上)》便知道公告土地現值跟市價完全是兩碼子事，這價差換算顯然失真，而公保地的市價通常相較於一般建地低，但會遠高於公告現值或低於公告現值得視不同區域而定。 二、 樓地板面積(容積)需要施工建設才會產生價值 相信這個654億的市價是參考現有各區的實價登錄所換算出來的地價，但30.5公頃的「容積」本身是虛的，需要建造成建築物才會產生市值，並非我們踩在腳下扎實的土地，因此還需考量到扣除隱含的建築成本。.  三、 時空背景、區域不同，移入容積的價值相同？  (資料日期106.03.31 資料來源：居住正義論壇IV會議手冊) 參考都市計畫容積移轉實施辦法第九條的公式: 接受基地移入之容積=送出基地之土地面積×（申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地之 公告土地現值）×接受基地之容積率 其中柯市府所提到的套利空間，是指最後一項「接受基地容積率」有問題。但，我先用國小學會的加減乘除移項法則整理上式重新檢視一下。 接受基地移入容積×（申請當期接受基地公告土地現值/接受基地容積率）＝送出基地土地面積×申請當期送出基地公告土地現值。 這裡的「申請當期接受基地公告土地現值/接受基地容積率」相當於接受基地的單位樓地板面積的價格。所以左邊是跟政府購買容積的總價，右邊是建商買地賣給政府的總價。這時有趣了，如果公告土地現值真的等於市價，或者（公告土地現值/市價）是成等比的，那麼這個公式其實並沒有套利空間！  四、 同土地區塊的公告土地現值一樣，但容積率不同 另外，還有一個問題是台灣採區段地價，部分區域的鄰近土地包含不同使用分區類別，明明是不同的容積率公告土地現值卻是一樣的，並沒有反映差異，這也是造成套利空間的問題之一。癥結點在於公告土地現值的區塊比都市計畫使用分區大，而容積率是按該使用分區的類別而訂。  就這次爭議來說，建商去找市價高於公告土地現值不多的地方，向地主用兩造同意的價格買公保地，然後再去換公告土地現值低於市價甚多的地方的容積，或者找同一公告土地現值，但容積率高的地方。 龐大的套利空間應該是這樣來的。 問題的根源不是這個公式，而是目前公告土地現值計算的系統性問題。 若起碼能做到這兩點： 1.公告土地現值以使用分區來制訂。 2.拉近公告土地現值與市價的距離。 相信想實現柯P打算消弭的套利空間並沒那麼困難！  (圖片來源:柯文哲FB) 我們的台北市大家長柯P這次又開新戰場啦！他在6/8晚間出席主持容積代金公民論壇，表示過去10年，北市府共核發143件容積移轉，取得9.29公頃公保地，公告現值約250億元；核給容積並產生30.5公頃容積(樓地板)，市值約654億元，平均下來，每捐地1平方公尺，可獲得約3.2倍的容積。他相信，真正的地主也沒有拿到250億元，一定比這個數字更低，他問大家，這中間的價差400億元到哪裡去了？ 哪尼？！相信看到這邊大部分的上班族們都頓時覺得不舒服了，每天辛苦工作汲汲營營還得繳稅給政府，怎麼別人可以空手一套就是400億？在開始講這段前因後果之前，先來翻譯一下柯P提到的這些專有名詞！ Q:容積是甚麼？ A:「容積」是指一塊建地可以蓋出建築物各樓層的樓地板面積總和有多大，容積率越高則建築的樓層也可相對提高，而容積率就容積除以基地面積再乘以百分比。但考慮到城市周邊基礎設施有限，及避免產生嚴重的空間壓迫感及日照不足的情形，各國對於容積率均有管制。 Q:公保地是指有被政府保險過的地，卡安心嗎？ A:完全不是！公保地是公共設施保留地的簡稱，指都市計畫規劃將來要做為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場用地等機關預定用地，日後由政府徵收開發使用。土地一旦被編定為公共設施保留地，使用就受到限制，但是政府在租稅方面會有補償措施可以減輕持有人負擔。 Q:容積移轉要轉去哪？ A:簡而言之，容積移轉是指將一塊土地的部分或全部容積轉移到另一塊土地上，目前國內主要將容積移轉應用在三類土地使用的課題上：第一類是具保存價值的建築所定著之私有土地，如古蹟、紀念性建築物所座落的土地；第二類是提供作為公共開放空間使用之可建築土地；第三類是私有都市計畫公保地和既成道路。舉例來說，原本建商在50坪的建地受限法律規定容積率建蔽率等只能蓋10層樓，但容積移轉之後他可以蓋到12.13層。  (圖片來源:網路) Q:為什麼有分公告土地現值、公告地價和市價，我家土地到底多值錢？ A:同樣一塊土地，其實有三種不同的價格，第一種是市價，也就是市場實際買賣的價格；第二種是公告土地現值，是由政府公告，用來課徵土地增值稅的依據，第三種是公告地價，也是由政府公告，用來課徵地價稅。這三種價格差異甚大，視土地地點價差可能差到4倍之多。 Q:如果改容積代金制跟以前差在哪？ A:  日前北市議會決議仍沿用採取50%捐地、50%代金的雙軌制，暫不實施全容積代金制。 終於稍微了解柯市長想表達的意思了！但這些容積轉來轉去為什麼可以暴增這麼多價值？究竟400億這個數字是怎麼算出來的呢？ 延伸閱讀:你口袋中消失的400億，柯文哲說的乳酪怎麼「做」出來的?(下) |
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