你口袋中消失的400億，柯文哲說的乳酪怎麼「做」出來的?(上)

(圖片來源:柯文哲FB)

我們的台北市大家長柯P這次又開新戰場啦！他在6/8晚間出席主持容積代金公民論壇，表示過去10年，北市府共核發143件容積移轉，取得9.29公頃公保地，公告現值約250億元；核給容積並產生30.5公頃容積(樓地板)，市值約654億元，平均下來，每捐地1平方公尺，可獲得約3.2倍的容積。他相信，真正的地主也沒有拿到250億元，一定比這個數字更低，他問大家，這中間的價差400億元到哪裡去了？


哪尼？！相信看到這邊大部分的上班族們都頓時覺得不舒服了，每天辛苦工作汲汲營營還得繳稅給政府，怎麼別人可以空手一套就是400億？在開始講這段前因後果之前，先來翻譯一下柯P提到的這些專有名詞！


Q:容積是甚麼？
A:「容積」是指一塊建地可以蓋出建築物各樓層的樓地板面積總和有多大，容積率越高則建築的樓層也可相對提高，而容積率就容積除以基地面積再乘以百分比。但考慮到城市周邊基礎設施有限，及避免產生嚴重的空間壓迫感及日照不足的情形，各國對於容積率均有管制。


Q:公保地是指有被政府保險過的地，卡安心嗎？
A:完全不是！公保地是公共設施保留地的簡稱，指都市計畫規劃將來要做為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場用地等機關預定用地，日後由政府徵收開發使用。土地一旦被編定為公共設施保留地，使用就受到限制，但是政府在租稅方面會有補償措施可以減輕持有人負擔。


Q:容積移轉要轉去哪？
A:簡而言之，容積移轉是指將一塊土地的部分或全部容積轉移到另一塊土地上，目前國內主要將容積移轉應用在三類土地使用的課題上：第一類是具保存價值的建築所定著之私有土地，如古蹟、紀念性建築物所座落的土地；第二類是提供作為公共開放空間使用之可建築土地；第三類是私有都市計畫公保地和既成道路。舉例來說，原本建商在50坪的建地受限法律規定容積率建蔽率等只能蓋10層樓，但容積移轉之後他可以蓋到12.13層。

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(圖片來源:網路)


Q:為什麼有分公告土地現值、公告地價和市價，我家土地到底多值錢？
A:同樣一塊土地，其實有三種不同的價格，第一種是市價，也就是市場實際買賣的價格；第二種是公告土地現值，是由政府公告，用來課徵土地增值稅的依據，第三種是公告地價，也是由政府公告，用來課徵地價稅。這三種價格差異甚大，視土地地點價差可能差到4倍之多。


Q:如果改容積代金制跟以前差在哪？
A:
​

​日前北市議會決議仍沿用採取50%捐地、50%代金的雙軌制，暫不實施全容積代金制。


終於稍微了解柯市長想表達的意思了！但這些容積轉來轉去為什麼可以暴增這麼多價值？究竟400億這個數字是怎麼算出來的呢？

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