你口袋中消失的400億，柯文哲說的乳酪怎麼「做」出來的?(下)

(圖片來源：柯文哲FB粉絲專頁)

​這張圖是柯市府算出400億價差的前因後果，但真是如此嗎？我們一步一步解析問題在哪裡：

一、 公告現值250億≠市價250億

100元美金減80元新台幣不會等於20元美金，同樣的，有看《你口袋中消失的400億，柯文哲說的乳酪怎麼「做」出來的？(上)》便知道公告土地現值跟市價完全是兩碼子事，這價差換算顯然失真，而公保地的市價通常相較於一般建地低，但會遠高於公告現值或低於公告現值得視不同區域而定。

二、 樓地板面積(容積)需要施工建設才會產生價值
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相信這個654億的市價是參考現有各區的實價登錄所換算出來的地價，但30.5公頃的「容積」本身是虛的，需要建造成建築物才會產生市值，並非我們踩在腳下扎實的土地，因此還需考量到扣除隱含的建築成本。.

​三、 時空背景、區域不同，移入容積的價值相同？

(資料日期106.03.31  資料來源：居住正義論壇IV會議手冊)

參考都市計畫容積移轉實施辦法第九條的公式:
接受基地移入之容積=送出基地之土地面積×（申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地之 公告土地現值）×接受基地之容積率


其中柯市府所提到的套利空間，是指最後一項「接受基地容積率」有問題。但，我先用國小學會的加減乘除移項法則整理上式重新檢視一下。


接受基地移入容積×（申請當期接受基地公告土地現值/接受基地容積率）＝送出基地土地面積×申請當期送出基地公告土地現值。


這裡的「申請當期接受基地公告土地現值/接受基地容積率」相當於接受基地的單位樓地板面積的價格。所以左邊是跟政府購買容積的總價，右邊是建商買地賣給政府的總價。這時有趣了，如果公告土地現值真的等於市價，或者（公告土地現值/市價）是成等比的，那麼這個公式其實並沒有套利空間！
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四、 同土地區塊的公告土地現值一樣，但容積率不同
另外，還有一個問題是台灣採區段地價，部分區域的鄰近土地包含不同使用分區類別，明明是不同的容積率公告土地現值卻是一樣的，並沒有反映差異，這也是造成套利空間的問題之一。癥結點在於公告土地現值的區塊比都市計畫使用分區大，而容積率是按該使用分區的類別而訂。
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​就這次爭議來說，建商去找市價高於公告土地現值不多的地方，向地主用兩造同意的價格買公保地，然後再去換公告土地現值低於市價甚多的地方的容積，或者找同一公告土地現值，但容積率高的地方。


龐大的套利空間應該是這樣來的。


問題的根源不是這個公式，而是目前公告土地現值計算的系統性問題。


若起碼能做到這兩點：
1.公告土地現值以使用分區來制訂。
2.拉近公告土地現值與市價的距離。


相信想實現柯P打算消弭的套利空間並沒那麼困難！
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