(圖片來源:freepik) 房價所得比是用來衡量購屋能力的指標,據營建署之前公布的2016年第3季房價負擔能力調查,全國房價所得比達9.35倍,台北市跟新北市分別為15.47、12.70倍。 一般來說5~7倍是較合理的範圍,台灣拿到僅次於香港的成績,也難怪不少人直接放棄買房的希望。 看準許多人想買房但買不起的情況,坊間便有些類似教你如何零元購屋的口號出來了,也真的吸引了許多想買屋甚至是想靠房市投資致富的人參加。 但,買瓶水可能都要不只十元了,真的覺得零元就能買到房? 今天就來分析有哪些操作方式,或是以及要注意哪些地方,有可能衍伸的代價 圖片來源:freepik) 一般人買房子由於沒有足夠的現金,大部分的人會先準備房價兩到三成的頭期款,剩餘部分再跟銀行貸房貸。 仿間謠傳的,遊走法律邊緣的 黑暗零元購屋術 便是簽訂所謂的假契約,又稱AB約、技術合約。 甚麼意思呢? 就是同一筆買賣卻簽訂真假兩份契約, 實際交給政府核定課稅及銀行放款單位的假成交契約,上面的金額並不是真正的雙方合意成交價,而是經過調整後的「較高價格」,便於買方以此契約向銀行換取更高的房貸成數,以降低自備款比重。 舉例來說,原本雙方合意成交價1000萬,若跟銀行貸款大約可以貸七到八成也就是700到800萬左右,但為了能全貸而擬一份成交價1300萬的假契約。 注意地方 房地合一稅的關係,賣方不太有意願做假合約,所以在政府的實價登入會由賣方登入為主,而銀行會在3~6個月回查,一但回查發現資訊不正確,可能要返還銀行貸款不說,還會揹上偽造文書、詐欺、使公務人員登載不實等罪名,千萬不要以身試法。 新聞參考:【財經事】實價登錄慘被「AB約」玩爽爽 因此零元購屋並不是真的讓你〝免費〞獲得一間房子 透過資金槓桿,縮短你準備頭期款的時間, 以下列出其他三種常見的方式和要注意的地方: 第一種 利用銀行信貸或信用卡貸款來補足頭期款。 注意地方 1. 首先你要和銀行有良好的往來關係:無論是信用卡是否有遲繳紀錄、個人職業工作穩定度等等,都會影響到貸款的成數跟利率。 2.依金管會規定,個人信用貸款總額不得超過月薪22倍,而還款的年限最長七年。 3.信貸為本利攤,沒有寬限期。 由於信貸利率遠遠高於房貸,視個人情況4~15%都有可能。透過此方式貸款買房子,信貸+房貸,你得算好現金流,考慮未來每一天可能的支出。. 第二種 與其他人合作集資,共同合作投資買房。 注意地方: 這種投資方式資金壓力小許多,但由於產權變複雜,後續配套措施就要做好。 除了運用合約約束資金管理者,也要預設如果後期還需要增加資金,出資的方式。 以及預計的獲利方式,不論是賣掉或賺租金收益....等,共同投資人都該先討論協調,才會合作愉快,此方式也比較適用買房投資而非自住。 過去房市一片看好的時候,透過這樣短進短出獲利均分的方式的確有機會賺到一些錢;但目前房市低迷,賣壓沉重的情況下全台成交量大幅下滑,外加房地合一稅上路,不動產短期買進賣出的稅率非常高,當持有時間拉長,持有成本大幅增加,這樣的合作投資,要先討論盤算好,合作投資才會雙贏。 好厝小幫手:若有需要研擬合作契約或是不動產信託,好厝顧問團隊可以提供免費線上諮詢服務 (圖片來源:好房網) 第三種 利用家裡現有的房產增貸,貸出來的錢再去充當下一間房的頭期款。 注意地方 1. 需還有可增貸空間,除了已繳完房貸,房子有增值或是繳了多年的房子,都可向銀行再貸出或是轉增貸。 2. 利用房屋貸款寬限期做投資,過去會利用這兩到三年內的寬限期內便能轉手獲利,但是近幾年因為政府打房政策,原屋增貸的用途若是買房或投資,一般來說額度會受限,且同一個人名下有二屋的話貸款成數會有落差,二間房屋貸款會合併計算,舊屋貸款會影響新屋的貸款金額和成數。當然規定是這樣,但每家銀行做法又不大相同(尤其當他們很缺人來借錢的時候),因此若想透過這方式來實現零元購屋可以多找幾家銀行多問多比較。 3. 使用此操作方式的風險,除了稅制跟房市之外,就是寬限期過後投資人的現金流是否能週轉,避免寬限期到後,開始償還本金時,導致自身現金週轉問題,連帶影響原本的資產。 好厝小幫手:好厝配合的銀行,目前提供1.66%房貸利率,無需相關手續費和設定費用,但無寬限期 (此貸款條件還是會依照貸款人條件和銀行優惠方案時間而定) (圖片來源:網路)
零元購屋術終究只是一個噱頭或話術,過去房市好的時候或許可以透過這些手法降低投資成本,但在最近政府打房政策、房市整體環境不佳加上房地合一稅等各種利空下,資金周轉不過和被長期套牢的風險可想而知。 至於想零元買房來自住? 朋友啊!天下沒有白吃的午餐,別忘了無論借多少錢還是都得連本帶利還回去的,買房無論自住還是做投資,還是要做足功課,別為了貪圖圓一時的買房夢或是聽信仿間謠言,讓你自己未來二、三十年的每個月都得省吃儉用,把全家一半以上的收入都拿去還錢,投資不成反被房貸綁架,量力而為! 好厝小幫手:好厝知識講堂設有『不動產家教班』,讓你買房投資前做足功課
1 評論
林希晏
6/19/2018 12:39:49
不動產自住
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