 (圖片來源:網路) 台灣生育率越來越低，不是因為大家不敢生小孩，而是隨著時代的演變，對於現代家庭的父母來說，平均育兒成本其實變得更高了，實在是「養不起」啊！ 試想，假如你不用買奶粉尿布、不用負擔小孩的學費補習費、不用幫買衣服玩具、不用給他們零用錢，聽起來生兒育女在經濟負擔上好像也沒那麼難了嘛！ 這時，養毛小孩便成了許多頂客族們（Double Income No Kids）彌補缺憾的選項。  (圖片來源:行政院農委會) 台灣人飼養寵物情形越來越密集，不管你是貓奴還是犬控，大家都身為鏟屎官的一員，我們不再只是認為牠們是寵物，而是自己的家人，把牠們當成自己的小孩精心打理牠們的生活，無論食衣住行都像照顧兒女的全心呵護，彼此間的關係比起過去更加親密。 台灣2015年的寵物貓狗加起來就有將近230萬隻，當年度的出生人口也才21萬人左右，參考下表的貓奴狗奴比例可見一斑。 然而問題來了，帶著寵物找房子好難啊！！！  打開各大租屋平台，當勾選「可養寵物」的選項時就會發現怎麼瞬間物件少了一半以上！更何況還得從這些僅剩的房子中挑選到自己喜歡的，更是難上加難。不僅如此，好不容易挑到合適的去看房，當現場跟房東確認能不能養寵物時，卻發現原來是房東疏忽網站上沒註記到，實際上還是「寵物不可」的啊！ 最陰險的，是房東表面上都答應，一旦簽約入住，卻又三天兩頭來抱怨狗/貓會吵、有異味......種種藉口要你把寵物送走，或者逼你得認賠押金搬走，這些情況最容易發生在一開始簽約沒白紙黑字寫清楚，只有口頭確認，惹得自己一身麻煩啊！ 一般來說房東不願意讓寵物入住的理由大多為「氣味與衛生問題」、「家具會遭破壞」、「叫聲擾鄰」等等，更多房東是因為經歷了不負責任的飼主，讓他們對寵物和飼主有了不好的印象而以偏概全，因此保險起見乾脆全面封殺寵物入住，造成現在飼主們租屋困難的局面。  (圖片來源:蘋果新聞) 那還有甚麼方法能找到自己和毛小孩的家呢？ 1.找屋況尚可的老房子 一般來說愈新的社區大樓，管理都會比較嚴格，能養寵物的比例較低，且新成屋每月的租金也越高，房東也比較會為了愛惜房子，增加限制條件以維持屋況。 2.整層公寓分租 通常若是家庭式的整層分租，房東較不會過問家庭事務，入住過後也就定期收租金時才會出現，尤其要是房東不住附近，可能連租金都是匯款的方式，只有簽約跟退租時才會看到他，這時便比較有可能可以養寵物的。 3.較偏遠的區域 遠離市中心的區域租金雖然較便宜，但熱門程度也比不上交通方便或熱鬧的地方，房東租不出去的壓力較大，會促使房東放寬限制，可商議養寵的機會高。 4.從寵物著手 在與房東溝通時，可以先表示自己是個好飼主，起碼會做到以下幾點：定期清洗寵物、排泄物馬上清理，避免氣味及衛生問題；白天出門時為寵物戴上口罩，避免擾鄰；避免寵物會破壞家具，會在傢俱四周噴上忌避劑等防護措施。至少表現得自己很清楚如何幫房東維持他的屋況，會增加不少他的出租意願。 5.不附傢俱的空屋 寵物會損壞屋況是房東擔心的點之一，那如果一開始便選擇承租空屋的話會讓房東減少傢俱損壞的成本，租客只需要跟他溝通維護原始環境的部分即可。  （圖片來源: 「爆廢公社」） 另外需要注意到的是，有些社區的管委會會規定，禁養寵物，或是會實施「寵物不落地」等規定，在租屋前一定得先了解社區規約，否則如果養的是哈士奇或黃金獵犬之類的成犬，可能就得向上圖這位仁兄抱著牠走出社區才能遛了。 至於在租約的部份，租屋前一定要跟房東確認好是否能養寵物，並明寫在契約中。假若已經寫在契約內，有違反規定等同是違約，但也要留意簽約前制定的違約求償規範，避免出現「求償2倍租金」等不合理條文，應是以「限期改善」或「搬遷」為主。 延伸閱讀：《你還相信租屋就是快？來聽聽異鄉人小麥的心聲part 3─簽約篇》.  (圖片來源:網路)
在這個冷漠的科技世代，人們依然需要陪伴，而隨著養寵物者的比例越來越高，寵物在現代人生命中越來越佔有重要地位。雖然台灣願意開放養寵物的房東比例有漸漸提升（不然少子化租不出去哭哭），但還是得回歸給予雙方最基本的權利與尊重，才是解決飼主與房東之間的立場關係，和帶給毛小孩們幸福生活的治本方法。
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 （圖片來源：網路） 前情提要：《當個二房東別當「惡」房東，輕鬆實現不動產套利術》 為什麼要當二房東？ 在資金較為不足的時候，以租養租是很適合初期參與不動產參與的方式。尤其在近年房地合一稅開始實施後，想購屋短進短出需要付出的成本變高了許多，且目前整體房價的趨勢仍是緩跌的，也讓不少原本想進場房地產的投資者暫時卻步。 這時如果是當二房東，便能規避上述這些風險。  （圖片來源：好房網） 那如果當二房東，那些是必須注意的事情呢？ 當然是成本、報酬率、出租率。 我們先從成本和報酬率的角度來看：  了解這些會出現的成本之後，才有辦法去計算後續的投報率。
舉例來說，承租一間40坪的三房兩廳月租3萬元，花五十萬元重新裝潢將其隔成5間套房，一間若出租9千元，等於一個月淨收入1萬5千元，光裝潢部分想回本就得花上近3年的時間，這還沒算上上述的其他支出與中間可能會有空租期及裝潢期間無法出租的成本。 最後，考量成本之外便是選擇一個好的地點來當標的，畢竟房子總要租的出去才會有收入對吧！  （圖片來源：freepik） 還記得惡房東張淑晶嗎？她曾經號稱過「新北市我有一百多間房，你怎麼租都會遇到我！」，原來她是透過利用隱瞞租約條款的方式欺瞞房客與原房東，長期當二房東，難怪有辦法拓展如此多據點來坑殺不知情的民眾。  （圖片來源：自由時報） 究竟能不能當二房東？ 首先，我們得從法律上來看，依民法第443條規定： 「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者， 除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」 什麼意思呢？ 白話來說，如果房東有在租賃契約上載明「不得轉租」的條款，房客就不能將房屋轉租出去，若是被房東發現房客擅自轉租，房東就可以和房客解除租約。 若是租約中沒有「不得轉租」的規定，房客就可將部分的房間空間轉租給他人。但若想把房屋全部轉租（例如整層樓或全部店面出租），還是需要獲得原房東同意會比較有保障。 不過，現在的租賃契約中，幾乎都有「不得轉租」的條款，很少沒有載明的狀況。  （圖片來源：freepik）
好想當二房東RRRRR！該從何開始？！ 想當個稱職會賺錢的二房東，你要有良好的成本概念來實現以租養租的操作手法。最基本也最多人用的方式是先向原屋主租屋，再轉租或分租給其他房客，從中賺取差價或節省房租。 再進階一點的，從原屋主那承租下來後會自己另外再花錢裝修，把物件屋況整理得更完善新穎，不但可以拉高租金，也能加快出租速度；這樣雖然多了許多成本，但在與原房東的溝通上提供不少誘因，也能拉高總體的報酬率。 成為二房東的六大步驟： STEP 1 構思運作模式 當二房東有許多方式，無論是最基本的找低價物件轉租賺價差，或者把物件隔間套房出租增加投報率；此外，還可以考慮做短期出租等等，再考慮資金跟自身的狀況下，設計運作方式才能準備開始挑選合適物件。 STEP 2 挑選物件承租 透過網路、仲介、朋友等各式管道尋找要出租的房子，不限定公寓或大樓，重點在挑選熱門的租屋地區，無論是捷運站附近或是學校周邊、商辦林立的地區等，畢竟總要把房子租出去才會有收入。 延伸閱讀：《你還相信租屋就是快？來聽聽異鄉人小麥的心聲part 1─找房篇》 STEP 3 和屋主談判，降低租金 當二房東的重點，便是靠以租養租賺租金的差價，因此在決定地點之後要考量的便是原始租金成本，與屋主談判便是非常重要的一門功課。 降租技巧： 1.如果簽長約可否降月租，能讓原房東省去換房客的空窗期無租可收，還能免去管理維護的時間和成本。 2.幫舊屋重新裝潢，讓房東之後出租的租金可以提高，甚至可視空間大小、房東妥協度，談一定期間內的裝潢期可否免租，一般是15~45天。 3.查好周邊行情尋找議價空間，也可用先分期開一年份的支票或預繳部分租金來談降租。 STEP 4 簽長期約 簽租約時務必簽長約，最少七年以上到十年左右的租約，並記得去公證租約保障雙方。另外，前面有提到大部份合約都有「不得轉租」的條款，因此這一點一定要刪掉，以免後須發生糾紛。 STEP 5 找設計團隊或裝潢工班 裝潢往往是想當二房東最困難的一步，一部分是因為資金，一部分則是如何控制成本。如果自己懂裝潢設計當然最好，否則光是和工班師傅們議價又是一門學問。 另外，許多人會採取隔套收租的方式，這部分還得考慮到申請許可和鄰居住戶同意的問題： 1. 6層樓以上（含6層）的集合住宅（3戶人家以上）。不管是哪一層裝修，都要申請。 2. 5層樓以下的集合住宅，除了有新增厠所或浴室或有新增兩間以上的居室造成分間牆之變更（隔套），可不必申請；但若你家是透天厝只有一戶者，即使有上述情形也不必申請。 因此若你家是透天厝，或5層樓以下老公寓者，裝修都可不必申報。（如果不是守法的好公民，有些人會用裝系統櫃之類的說法來掩人耳目就是啦）。 「室內裝修」定義 依建築物室內裝修管理辦法第三條： 「本辦法所稱室內裝修，指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為： 一、固著於建築物構造體之天花板裝修。 二、內部牆面裝修。 三、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。 四、分間牆變更。」 總而言之，隔套施工前你得先蒐集這些道具： 1. 取得正下方戶別的所有權人同意。 2. 確認社區管委會有無限制，若有限制隔間套房行為，則受管委會規約規範。 3. 請設計師規劃格局，並申請「室內裝修許可」。 （如果不是守法的好公民，有些人嫌麻煩會用裝系統櫃之類的說法來掩人耳目就是啦。） STEP 6 物件曝光找房客 萬事俱備只欠東風，最後只要透過網路、仲介等方式找個好房客，二房東之旅就暫時告一個段落啦！不過後續還有些管理和維護的部分，也是不能忽略的成本！ 由於整體大環境不佳，近期商辦租賃市場並不好操作，因此這次不討論承租商辦，再分租個人辦公室這種有陣子也蠻夯的手法。但想當個會賺錢的二房東，無論是操作哪種不動產標的，只要掌握「慎選物件、精算成本、明訂合約」三大原則，相信人人都能利用不動產賺到一桶金，再接下來我們也將針對這些原則做更深入的討論，大家敬請期待囉！  （圖片來源：明暘國際） 明暘國際 投資德國房地產平台 「來自德國的古蹟開發物件，亞洲由新加坡公司最先引進，共合作有80個古蹟開發物件，台灣明暘國際在今年2月加入合作引資，執行長曾煥暘表示，德國法律鼓勵活用古蹟，針對高資產人士，設定很好的避稅條款。亞洲合資人在2年內不得出售或贖回持有古蹟，2年後必得出場，但設定有明確投報率，好處是不用擔心下車問題。」 年投報8%以上 百萬投資英國機場車位 輕鬆賺獲利 「投資英國格拉斯哥國際機場停車位，只需投入2萬英鎊﹝折合台幣100萬﹞，輕鬆投資獲利快。亞太國際地產表示，格拉斯哥機場為英國排名第5的國際級機場，平均每天擁有2萬名旅客量，每年超過700萬旅客使用，而且旅運人數逐年增長當中。各家航空公司航線與容量的增加，勢必將會帶動更多人流。」  （圖片來源：網路） 在台灣房市不佳的情況下，許多資金想要轉移出台灣，前往海外尋找房地產有潛力的處女地，像是以上兩則新聞提到的便是除了東南亞與日本之外，詢問度蠻高的案件。 然而，更多人聽到投資「海外不動產」，第一個反應便是感覺風險很高，危險多陷阱多。不過不論投資什麼產品什麼市場，都要做功課，我們從交易安全和國家的選擇切入：  至於選擇國家的部份，各國的不動產政策、制度皆不同，因此投資前後都要隨時掌握政策變動的脈絡。 如泰國、越南、印尼等都發生過相當嚴重的政爭， 馬來西亞亦有排華意識， 澳洲曾祭出限制非澳居民購買房產法案， 柬埔寨規定，外國人不能持有該國土地過半，衍生借名登記的問題。 另外，當地的土地或房屋的產權是採永久產權或是僅有一定年限的使用權也都必須弄清楚。 延伸閱讀：《錢進未來，2017海外不動產亞太區趨勢分析》 延伸閱讀：《投資海外不動產究竟存在哪些風險？》  （圖片來源：freepik）
不過，在投資海外不動產上風險最高的部分，往往是「人」的部分。 大部分的投資案會告訴投資人不必擔心之後脫手的處理問題，但台灣絕大部分的的房仲業者根本不懂海外怎麼賣，而若要委託當地業者，自己飛過去找業者委託，且之後的任何問題處理也得再溝通，萬分麻煩。 另外，也有不少投資案會包裝成有固定年期的保證包租收益，但有部分不肖業者其實就只是把房價架高之後，把你的租金付給你自己。舉例來說，某建案當地售屋行情落在500萬台幣，建商提供保證租金三年共18%，於是就把這個18%的金額灌水在售價上面，讓售價變成590萬。當投資人要購買時再表示可以將三年租金折抵在售價以500萬賣你，而原本的租金則被他賺走。 大家都知道任何投資皆有風險，我們能做的便是把事前功課做足。上網搜尋當地行情、多問多比較，詢問查詢當地法規和稅制，唯有靠自己多用心再小心，才是自保的根本之道！ 好厝小幫手：好厝知識講堂設有不動產家教班，其中便有針對越南房地產投資環境的剖析  （圖片來源：資誠PWC 2017 亞太房地產趨勢報告） 由資誠（PwC）2016年12月1日發布的報告指出，2017年台北不動產投資前景的排名為第22名、較去年排名下滑5名，在亞太主要城市中敬陪末座。主因是台北具投資價值之標的價格偏高、優質標的數量減少、以及房地合一稅實施等因素，多數不動產專業經理人對台北的不動產市場投資前景更為保守看待。  （圖片來源：資誠 PwC Taiwan FACEBOOK粉絲專頁） 也因此，國內不少原先將資金放在台灣房地產的投資者，紛紛想把資金轉移到海外不動產更具潛力的國家，導致近幾年來，亞太區的房地產市場被很多外力影響，持續推動資金流向特定的資產類別及地域。 另一方面，比起債券利率越來越低，能提供固定租金收益、價格上漲亦能賺取資本利得等特色，讓房地產變得越來越有吸引力，許多基金經理人也正在鎖定東協市場進行操作。 2017年投資及發展前景排名前五位的市場 班加羅爾（印度）—對於投資者來說，班加羅爾一直是印度商務流程外包(BPO)和 IT 行業的主要樞紐。國內和國際公司紛紛湧入當地開設熱線電話中心和研發中心，帶動房地產市場的巨大需求。 好厝小幫手：商務流程外包(BPO)指的是公司將業務流程中非核心的業務外包給國外其他的服務公司運作，通過利用互聯網技術轉移到其他人力成本較低的國家進行數據加工處理，如一些行政手續或費用的計算 孟買（印度）—地理因素的局限讓市區擴張難度大，導致孟買成為印度地價最昂貴而發展最慢的城市。但是，目前一個興建主幹道路和鐵路基礎設施的項目正在進行，該項目將使來往偏遠地區及市中心的交通更便捷，大部分工程將於 2019 年前完成。 馬尼拉（菲律賓）—菲律賓的前景繼續被看好，BPO 市場發展蓬勃，加上來自家鄉子弟在海外打拼的大量匯款，帶動當地經濟起飛。當前經濟基礎也一如既往呈現穩健態勢。房地產市場需求保持強勁，空屋率依然偏低，辦公大樓資本價值和租金繼續呈現良好的增長趨勢。 胡志明市（越南）—越南是東南亞增長最快的經濟體之一，也可能是最受歡迎的房地產投資目的地。正如資誠2017 亞太房地產趨勢報告中提到：“我想如果你問任何新興市場的條件，從投資者的角度來看，越南都是相當優秀的領先者。”目前投資資本有多個來源，主要是來自日本、新加坡和南韓。  （圖片來源：資誠PWC 2017 亞太房地產趨勢報告） 好厝小幫手：好厝知識講堂設有不動產家教班，其中便有針對越南房地產投資環境的剖析 深圳（中國）—深圳最近的熱門話題是住宅市場，2016 年前三季度的樓價較同期增長超過 40%，是全球增長最快的城市。商業地產方面，辦公大樓租金多年來一直保持上升趨勢，目前價格是 2009 年的兩倍。 從物業類型看投資標的 住宅  （圖片來源：網路） 即便亞太各國延續去年較為偏向打房的政策，提高房地產相關稅率穩定房價，但效果有限，住宅市場大都依舊繁榮(看來台灣除外)。 新興市場國家如：印度、越南、印尼，因人口紅利有較強的住宅需求；而東京仍有不錯的投資報酬率，但須注意的是目前雖有日圓貶值的誘因，日本仍為高齡外加少子化的國家，空屋率亦顯示城鄉兩極化，若想置產或許以市中心的物件作為選擇會較好租出及脫手。 飯店  （圖片來源：溪頭米堤大飯店） 飯店市場於2016年上半年大幅下降，目前多在穩健的核心投資，如觀光業興盛的泰國或澳洲，與即將舉辦2020年奧運的日本，預期明年投資將以這些主要市場為主。另外新興市場國家如印度及越南亦頗受青睞。 製造、物流業  （圖片來源：DHL官網） 電子商務的發展為物流業帶來了新的需求，較具吸引力的標的城市有深圳、北京、德里—孟買間的相關城市及澳洲。 其中澳洲原先是傳統的農牧業國和礦產資源開採國，自七十年代以來，在實現經濟高速增長的同時經濟結構經歷了重大調整，澳洲的服務業、製造業得到很大發展。 辦公大樓  （圖片來源：網路） 馬尼拉、班加羅爾與孟買等地因有勞力優勢而增加在地商辦需求，近期資金轉向這些新興市場，另外雅加達的投資前景亦被看好。 值得一提的是，與西方市場一樣，亞洲也在迎接共享經濟時代。 在過去 12 個月裡，共享辦公室模式的採用出現大幅增長；個人或企業用戶租用開放式辦公設施，而大型公司則拋棄傳統辦公室佈局，追求辦公桌共享和具有合作氛圍的辦公環境，可以觀察是否對傳統商辦的格局產生影響。 零售  （圖片來源：今周刊）
電子商務的消費型態崛起，大量侵蝕實體銷售，使零售業的實體地點供過於求；購物中心及百貨業者紛紛祭出新策略，提供更多體驗性設施，希望能吸引顧客回籠。 零售投資發展前景是在馬尼拉、胡志明市、東京、大阪。 但對於零售業或許不用過於悲觀，無論是拋出「新零售」概念的阿里巴巴董事長馬雲，還是電商龍頭亞馬遜提出新型態超市Amazon Go以免結帳、拿了就走的創新發想，都強調線上線下透過科技整合，提供消費者在實體店有更好的消費體驗是未來趨勢。 國情適合且能應用這些技術的國家，如日本，或許便是相當適合做店面、百貨等房地產投資的選擇。 價格其次，需求至上 房地產向來是以地點、價值為主要考量，放諸四海皆準，切勿只看到便宜的價格便衝動，尤其各國情況不同，有些房價拿來與台北一比當然是不可思議的低價，得看的是未來增值空間，或是當地租屋市場及租金的投資報酬率。 至於更多投資海外不動產需要注意的事和風險，就讓我們下集待續吧！  (圖片來源:freepik) 房價所得比是用來衡量購屋能力的指標，據營建署之前公布的2016年第3季房價負擔能力調查，全國房價所得比達9.35倍，台北市跟新北市分別為15.47、12.70倍。 一般來說5~7倍是較合理的範圍，台灣拿到僅次於香港的成績，也難怪不少人直接放棄買房的希望。  看準許多人想買房但買不起的情況，坊間便有些類似教你如何零元購屋的口號出來了，也真的吸引了許多想買屋甚至是想靠房市投資致富的人參加。 但，買瓶水可能都要不只十元了，真的覺得零元就能買到房？ 今天就來分析有哪些操作方式，或是以及要注意哪些地方，有可能衍伸的代價  圖片來源:freepik) 一般人買房子由於沒有足夠的現金，大部分的人會先準備房價兩到三成的頭期款，剩餘部分再跟銀行貸房貸。 仿間謠傳的，遊走法律邊緣的 黑暗零元購屋術 便是簽訂所謂的假契約，又稱AB約、技術合約。 甚麼意思呢？ 就是同一筆買賣卻簽訂真假兩份契約， 實際交給政府核定課稅及銀行放款單位的假成交契約，上面的金額並不是真正的雙方合意成交價，而是經過調整後的「較高價格」，便於買方以此契約向銀行換取更高的房貸成數，以降低自備款比重。 舉例來說，原本雙方合意成交價1000萬，若跟銀行貸款大約可以貸七到八成也就是700到800萬左右，但為了能全貸而擬一份成交價1300萬的假契約。 注意地方 房地合一稅的關係，賣方不太有意願做假合約，所以在政府的實價登入會由賣方登入為主，而銀行會在3~6個月回查，一但回查發現資訊不正確，可能要返還銀行貸款不說，還會揹上偽造文書、詐欺、使公務人員登載不實等罪名，千萬不要以身試法。 新聞參考：【財經事】實價登錄慘被「ＡＢ約」玩爽爽 因此零元購屋並不是真的讓你〝免費〞獲得一間房子 透過資金槓桿，縮短你準備頭期款的時間， 以下列出其他三種常見的方式和要注意的地方： 第一種 利用銀行信貸或信用卡貸款來補足頭期款。 注意地方 1. 首先你要和銀行有良好的往來關係：無論是信用卡是否有遲繳紀錄、個人職業工作穩定度等等，都會影響到貸款的成數跟利率。 2.依金管會規定，個人信用貸款總額不得超過月薪22倍，而還款的年限最長七年。 3.信貸為本利攤，沒有寬限期。 由於信貸利率遠遠高於房貸，視個人情況4~15%都有可能。透過此方式貸款買房子，信貸＋房貸，你得算好現金流，考慮未來每一天可能的支出。.  第二種 與其他人合作集資，共同合作投資買房。 注意地方： 這種投資方式資金壓力小許多，但由於產權變複雜，後續配套措施就要做好。 除了運用合約約束資金管理者，也要預設如果後期還需要增加資金，出資的方式。 以及預計的獲利方式，不論是賣掉或賺租金收益....等，共同投資人都該先討論協調，才會合作愉快，此方式也比較適用買房投資而非自住。 過去房市一片看好的時候，透過這樣短進短出獲利均分的方式的確有機會賺到一些錢；但目前房市低迷，賣壓沉重的情況下全台成交量大幅下滑，外加房地合一稅上路，不動產短期買進賣出的稅率非常高，當持有時間拉長，持有成本大幅增加，這樣的合作投資，要先討論盤算好，合作投資才會雙贏。 好厝小幫手：若有需要研擬合作契約或是不動產信託，好厝顧問團隊可以提供免費線上諮詢服務  (圖片來源:好房網) 第三種 利用家裡現有的房產增貸，貸出來的錢再去充當下一間房的頭期款。 注意地方 1. 需還有可增貸空間，除了已繳完房貸，房子有增值或是繳了多年的房子，都可向銀行再貸出或是轉增貸。 2. 利用房屋貸款寬限期做投資，過去會利用這兩到三年內的寬限期內便能轉手獲利，但是近幾年因為政府打房政策，原屋增貸的用途若是買房或投資，一般來說額度會受限，且同一個人名下有二屋的話貸款成數會有落差，二間房屋貸款會合併計算，舊屋貸款會影響新屋的貸款金額和成數。當然規定是這樣，但每家銀行做法又不大相同（尤其當他們很缺人來借錢的時候），因此若想透過這方式來實現零元購屋可以多找幾家銀行多問多比較。 3. 使用此操作方式的風險，除了稅制跟房市之外，就是寬限期過後投資人的現金流是否能週轉，避免寬限期到後，開始償還本金時，導致自身現金週轉問題，連帶影響原本的資產。 好厝小幫手：好厝配合的銀行，目前提供1.66%房貸利率，無需相關手續費和設定費用，但無寬限期 （此貸款條件還是會依照貸款人條件和銀行優惠方案時間而定）  (圖片來源:網路)
零元購屋術終究只是一個噱頭或話術，過去房市好的時候或許可以透過這些手法降低投資成本，但在最近政府打房政策、房市整體環境不佳加上房地合一稅等各種利空下，資金周轉不過和被長期套牢的風險可想而知。 至於想零元買房來自住？ 朋友啊！天下沒有白吃的午餐，別忘了無論借多少錢還是都得連本帶利還回去的，買房無論自住還是做投資，還是要做足功課，別為了貪圖圓一時的買房夢或是聽信仿間謠言，讓你自己未來二、三十年的每個月都得省吃儉用，把全家一半以上的收入都拿去還錢，投資不成反被房貸綁架，量力而為！ 好厝小幫手：好厝知識講堂設有『不動產家教班』，讓你買房投資前做足功課  上集回顧：《誰說投資理財只能買基金股票？十種你可以參考的線上投資平台（上）》 P2P借貸平台最近蠻夯的話題，指的是個體和個體之間通過網際網路平台實現的直接借貸，其實就是透過網路來媒合想需要錢和有錢沒地方放的人。個體包含自然人、法人及其他組織。網路借貸作為新型借貸平台，有分為有資產作為擔保，或是個人信用做擔保，其快速增長給傳統借貸帶來壓力，並迫使其轉型。以下介紹幾種不同的P2P借貸平台： 不動產im.B借貸媒合互利平台  網址： https://www.imb.com.tw/page/about 以最低金額10萬元為債權認購基本單位，主打不動產借貸媒合，只要房貸繳款正常，無被法院查封或者假扣押之狀況，就可以向不動產im.B借貸媒合互利平台申辦借款，當然借款的額度就依照市場行情的房價扣除現在房屋貸款未繳完之餘額後，來設定額度。 但債權須注意的是除了順位部分，還有仿間通常稱為一、二、三胎 估價後，設定於資產價值七、八折內，俗稱第一胎， 估價後，設定於資產價值八折～所估的價值內，俗稱第二胎， 估價後，設定於資產價值超過所估的價值，俗稱第三胎， 通常銀行辦理房貸時只承作的是一胎，大約不動產市價的7~8成，因此抵押權設定超過一胎範圍時，就要更仔細評估物件的殘值，以避免要執行債權的時候影響自己的權利。 L market債權商城  網址：https://lmarket.com.tw/ 同樣是主打提供不動產擔保債權的轉讓媒合服務，目的為使交易會員於平台上取得年化報酬率6%以上的不動產擔保債權，提升個人理財投資報酬率，且由律師信託管理債權擔保品。 LnB信用市集  網址：https://www.lnb.com.tw/ 互利金融是以人與人間的信任作為基礎的借貸，除了納入銀行採用的信用紀錄外，進入借貸合約後，為了保障投資人權益，提供欠款催收的服務，及平台也會在借貸中提撥一定比例之金額存入風險補償金專戶，最大程度地保障投資人的本金。 鄉民貸  網址：https://www.lend.com.tw/index.html 鄉民貸是「債權轉讓」模式，簡單說，若有人要借信用貸款20萬，進階會員就一次20萬借他，然後一般會員再向進階會員購買債權，也就是收取本息的權利，假設買了1萬元，原始的借款人就欠1萬元，要按借款條件金額比例還款。 doughpack逗派學生借貸平台  網址：https://www.doughpack.com/ doughpack逗派學生借貸平台是專注於學生的P2P借貸平台，想解決的問題是學生儘管有穩定的打工收入、家教收入或是其他收入，但在學生有資金需求時，卻無法從傳統金融機構取得融資，也因此參與投資或借款的金額相對其他P2P較小。 TFE台灣資金交易所  網址：https://www.taiwanfundexchange.com.tw/TFEFrontend/index
標會型P2P借貸，標榜以傳統標會概念為基礎，搭配FinTech金融科技技術，讓投資、借貸雙方在網路上實現金融共享的新局面，有錢的時候可以投資賺取利息，需要用錢的時候可以參與競標取得資金。 看到這麼多的投資管道心動了嗎？切記『投資一定有風險，各式投資有賺有賠，申購前應詳閱公開說明書』，尤其不少新興平台以Fintech、P2P或虛擬貨幣為標榜，務必調查清楚其合法性，再來還得評估風險，千萬別被一些說的天花亂墜的報酬率和獲利迷昏了頭。上述這些是筆者蒐集到的投資平台，不做任何推薦，畢竟每個人的投資屬性不同，給大家參考跟研究囉！  只要龍五手上有槍，誰都殺不了他（痾～叉題了！） 想賺錢當然得找個好的投資管道，但面對傳統的投資標的永遠圍繞著股票、基金、不動產，新時代新趨勢，小資金也想嘗試一些不一樣的投資方式。 好厝團隊這邊為各位看倌介紹有哪些蠻有趣的線上投資平台給大家參考參考。 投資陽光？！  陽光伏特家 https://www.sunnyfounder.com/ 夠特別吧，陽光伏特家根據《再生能源發展條例》，台灣太陽光電採取再生能源固定收購電價制度，此政策提供太陽能電廠以優惠的固定價格將電力賣給電力公司，並且保障20年持續的售電權益。 也因此，這平台概念就是，依照需求購買一片或數片太陽能板，完成購買後，就可以輕鬆等待電費入帳！持續20年、每2個月根據台電電費單將電費分配給投資人，號稱這些售費收入大約可以帶來每年6-8%的內部報酬率。 不過也因為是以擁有一塊太陽能板的方式來操作，儘管會有人維護，但持續20年仍不可避免會有折舊的情況，更何況搞不好幾年後出現更新的發電方式來取代太陽能也說不定不是？ 虛擬貨幣  MaiCoin https://www.maicoin.com/zh-TW 隨著虛擬貨幣這題材被炒得沸沸揚揚，想必有不少人想親自下場購買。比特幣目前在全家的FamiPort便能自行操作購買了，但除此之外MaiCoin一樣是你可以選擇購買比特幣和以太幣的平台之一。 虛擬貨幣的投資風險延伸閱讀：《不用買彩券，比特幣讓你成為新的樂透得主！》 外面打著虛擬貨幣但是吸金平台：《投資還是詐騙？小心裹著『虛擬貨幣』的糖衣有毒！》 外匯保證金交易平台 下面兩個都是外匯保證金平台，比較盛行在國外，什麼是外匯保證金，詳細內容可以參考延伸閱讀：《以小博大，外匯保證金交易安全嗎？》，目前在國內雖無法律明文規定禁止，但若發生問題也不受政府的保障，得看是否有國外的監管和如何規定，若想使用務必謹慎，需多做功課研究，風險高筆者較不建議。 OANDA https://www.oanda.com/lang/cns/forex-trading/platform/   不過別被一些說的天花亂墜的報酬率和獲利迷昏了頭，切記『投資一定有風險，各式投資有賺有賠，申購前應詳閱公開說明書』，務必調查清楚其合法性，再來還得評估風險之後再考慮。 文章看不懂？沒關係，那就透過《小資懶人外匯理財術》的課程活動交流來讓各位更認識 除了這些投資平台，下集將為各位帶來各式各樣的P2P平台囉！ 下集預告：《誰說投資理財只能買基金股票？十種你可以參考的線上投資平台（下）》  (圖片來源：網路) 在出國是常態的現代，換匯是大家已經非常習慣的動作了，甚至常看到「差一天換錢差很大！日圓貶破0.28字頭 換5萬可多吃3碗拉麵」、「人民幣走強影響不小旅遊購物留學可省一筆錢」之類的新聞， 但你知道，些微的匯差放大槓桿之後的威力嗎？ 這便是外匯保證金能做到的事。 外匯保証金是一種外匯交易的方法。投資人先於交易商處存入一定金額做為保證金。通常是美金做為單位。而後以這筆金額為基礎，交易商再給予一定額度的槓桿比率讓投資者進行外幣買賣投資。此比率從10倍到500倍不等。例如，存入1000美金，槓桿比率為100倍的話相當於1000x100=100000 美金的外幣交易買賣。 當然，透過使用槓桿的方式能讓你獲利大幅放大，但風險便也隨之提高。除此之外，目前市場上有許多的交易平台，到底哪些是玩真的，哪些又是騙人的呢？ 可以先從這些平台是否有監管機構，監管機構有無效力開始談起，而目前市場上最具效力的監管機構莫過以下三家： 英國FCA 英國是目前世界上金融服務最完善、最健全的國家，並且通過金融服務監管局對（FCA）對所有在其境內注冊的金融服務機構進行嚴格的監管。 若受FCA最高級別監管的交易商都是其金融服務補償計劃（FSCS）體系中的一部分，保障內容除了國外的金融機構不受FSCS賠償計畫保護外，外國個人客戶在英國FCA監管的交易商是擁有五萬英鎊的保險的。  (圖片來源：FCA官網) 美國NFA 美國並不鼓勵發展零售外匯行業，NFA作為全球最嚴苛的金融監管機構之一，一直以嚴厲的監管打壓當地零售匯商，特別在「黑天鵝事件」頻發後，再次修改監管條例，對外匯商的要求更加嚴格，例如規定任何會員不可使用外匯客戶的資金，不可在未將客戶資金記入負債資產的情況下擅自將之作為自身資產等。  (圖片來源：NFA官網) 澳洲ASIC ASIC的監管也相當嚴格，僅次於FCA和NFA。為了進一步保障投資者的資金安全，ASIC不斷完善規定，要求持牌公司必須將客戶資金隔離存放於信托賬戶中。ASIC表示，在持牌公司破產的情況下，客戶資金不可用於償還債權人，而理應歸還給客戶。 另外，視ASIC監管的等級有些是一般券商用錢就可以買的保障，並不保障外國人（也就是非當地澳洲人），或外國人的債權順位相當後面，保障金額也比FCA低。  (圖片來源：ASIC官網)
想參與外匯保證金交易，平台的慎選非常重要！尤其盡量選擇有受監管的單位只是最基本的保障。畢竟市場上各個交易平台都各有特色，操作手法無論是訊號、跟單、手動、程式交易（EA）、人工智能（AI）等等，務必審慎挑選合適自己，並注意其隱藏的風險。 舉例來說，程式止損點與程式彈性便是EA目前無法處理的問題。程式交易獲取資訊的對象是市場，所以所有判斷都是基於人們認為市場會如何而設計的程式，一單到達程式止損點，或是突如其來行情，程式交易便會喪失彈性。（參考閱讀：程式交易10大致命陷阱http://pics.ee/ypv3） 總而言之，外匯保證金其中的風險和細節中隱藏的陷阱不少，但就報酬率跟獲利來說是非常吸引人的投資管道，能掌控好本金的安全性，用少少的資金以小博大不是夢！ 漲漲漲，比特幣是一切虛擬貨幣熱潮的源頭 (圖片來源：MaiCoin) 七月中比特幣一度跌到2000美金左右，然而只花一個月的時間它的市值就翻了一倍突破4000美金大關，如此瘋狂的報酬率也讓許多投資（投機？）者開始尋找下一個「比特幣」在哪裡。 然而也利用人人想一夕暴富的心態，各種五花八門的虛擬貨幣也趁勢出籠，到底哪些是有真實技術含量的虛擬貨幣，哪些又是打著「新比特幣」噱頭出來招搖撞騙的龐氏騙局？我們先從最初比特幣的發生原因來檢驗這些後來者。  比特幣是本於區塊鏈技術發展出來的支付貨幣，它的原理可以把它理解成是一個巨大的記帳系統，參考Haobtc負責人的描述： 「比特幣系統是一個巨大的、不斷更新的帳本。每一頁都叫做一個區塊，按照時間順序連起來，就叫做比特幣的區塊鏈。每10分鐘新增一個區塊，裡面的內容是過去10分鐘系統內發生的一些交易。每一筆交易都會完完整整記錄在這個帳本里，比特幣就是帳本里記錄的錢。其實銀行電子系統也是一個帳本，支付寶也是帳本，裡面也記錄了每個人的交易記錄。但是比特幣與銀行、支付寶有所不同的是，比特幣的交易信息不保存在中央伺服器中，卻保存在所有連接到比特幣網絡的電腦里。」 也因為如此，透過這項技術讓比特幣具有幾樣特性： 1. 保護資料無法篡改：透過帳本與帳本間的串連確保交易資料無法被篡改。 2. 交易識別確認：利用公開金鑰加密機制讓其成為可驗證的匿名制。 3. 節點資料同步：任何交易改變了某一個節點的帳本，必須把這個改變通知散布在世界各地的節點。 這些特性是目前銀行系統所作不到或效率較低落的部份，透過虛擬貨幣讓交易更快速且安全。另外比特幣協定在西元2140年達到2100萬個的上限，總量恆定及其去中心化、無發行主體等特徵，更確保了無法透過單方面的製幣而達到人為操控幣值的目的，也就是各國央行目前正在做的事。 那其他虛擬貨幣又是甚麼呢？ 目前較多人認同且背後技術量及特徵與比特幣相似的像以太幣、萊特幣等等，他們的理念與用途皆是為了解決目前世界金融或銀行系統所面臨的問題，但比起比特幣的差異可能在於交易速度進行優化、計算量較低等等。 延伸閱讀：《不用買彩券，比特幣讓你成為新的樂透得主！》 那哪些虛擬貨幣是詐騙呢？舉幾個例子： 萬福幣 「萬福幣」發起人、洛杉磯「未來城」總裁劉寧，他制定的制度只要繳納一萬元人民幣即可註冊為會員，坐等萬福幣價格上漲，一年收益率號稱穩賺在3倍左右，這屬於「靜態獎」。而會員要想賺更多的錢則必須發展會員，獲得級差獎，也就是「動態獎」。這也正是掛著虛擬貨幣的皮，實則非法傳銷的手法，在不到2個月的時間內就吸引了13萬余人參與其中，吸金近近20億人民幣。 MMM互助金融  (圖片來源：網路) “MMM”全稱是馬夫羅季全球存錢罐(Mavrodi Mondial Moneybox)，馬夫羅季正是創辦人。MMM平台發佈一種名為「馬夫羅」的虛擬貨幣，用戶首先必須以「提供幫助者」的身份購買「馬夫羅」。然而，帳戶必須經過15天凍結期，凍結期後又以「尋求幫助者」的身份等待其他人來買你的「馬夫羅」。買家由MMM系統自動匹配，期限為1到14天，在等待期間，每天都有1%的利息，等於一個月有30%的報酬率。另外，除了每個月的固定收益，介紹別人加入這個平台，還能獲得推薦獎，推薦獎勵額度是10%。標準後金養前金的龐氏騙局加上傳銷手法，不過目前尚有人在平台進行交易。 馬來西亞MBI集團 馬來西亞MBI集團總裁張譽發在網上發行虛擬貨幣易物幣（又稱M幣），號稱購買之後每個月幣值只漲不跌，每半年靠拆分可雙倍獲利。底下還有像是MFC CLUB在台灣投資遊戲GRC幣吸金，不過已被台中檢調查獲吸金30億餘元，現仍有餘黨在活動。  發現了嗎？ 這些虛擬貨幣詐騙往往可以從一些地方看出端倪： 1. 金字塔式的吸金方式，後金養前金 2. 人為設定價值，號稱只漲不跌 3. 鼓勵發展下線擁有動態收益，以傳銷方式擴張人數 總而言之，這些資金盤必定是以高收益和豐厚獎勵來作為吸引加入的手段，也因為人性本貪的心態不愁沒有人入場，等到資金累積一段時間再崩盤收攤。 虛擬貨幣當然還是可以作為投資操作的標的，但它的概念對一般民眾來說比較新穎，因此如何辨識真假、了解虛擬貨幣市場的風險，是進場前務必先準備好的功課。 |
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